Les droits de propriété en droit immobilier

Immobilier

La pleine propriété et la propriété par démembrement étaient auparavant les deux droits de propriété en France. Un autre droit de propriété qui dissocie le bâti du foncier a dernièrement été mis en place, mais quelles seraient les différences entre ces différents types de propriétés ?

La propriété classique foncière ou pleine propriété

La pleine propriété concerne la possession totale d’un bien immobilier, ce qui laisse le propriétaire à détenir l’ensemble des droits sur son bien. Avec ce droit absolu, il peut donc utiliser le bien selon son souhait : y vivre, le louer en vue de personne des revenus ou le céder. Il est donc libre dans son choix, mais il doit toutefois agir dans le respect de la loi.

Ce droit est aussi exclusif, car sauf en cas de copropriété ou de murs mitoyens, le bien appartient totalement à un seul propriétaire, qui dispose un titre de propriété. Comme le propriétaire dispose de son bien comme il le souhaite et sans limite dans le temps, cela signifie que ce droit est également un droit perpétuel. Si le propriétaire décède, le bien sera encore transmis à ses héritiers.

Nue-propriété et usufruit  ou propriété par démembrement

Dans le cadre de la propriété par démembrement, les attributs du droit se répartissent entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier (viager ou temporaire) consiste à posséder le droit d’utiliser le bien à son souhait et de toucher des revenus en cas de mise en location. Le second qui est le nu-propriétaire (au terme du délai fixé) consiste uniquement à disposer librement du bien dans le cadre d’une vente par exemple. Le plus souvent le droit de propriété par démembrement concerne la succession ou la donation d’un bien immobilier.  Le droit d’usufruit  et le droit de nue-propriété sont des droits réels signifiant que le bien peut être cédé en tant que tel.

La propriété dissociant le bâti du foncier, le 3ème droit de propriété en France

En vue de réduire le coût du foncier, l’Assemblée nationale a adopté une nouvelle loi. Cette initiative vise essentiellement à dissocier le bâti du foncier avec la mise en place d’un nouveau droit de propriété. Ce droit accorde donc à l’acquéreur l’opportunité de devenir propriétaire du logement, mais pas du terrain sur lequel il est bâti.

Par l’intermédiaire des Organismes de foncier solidaire (OFS), ce dispositif existait déjà dans certaines communes de la France depuis 2017. Ce dispositif se voyait en effet sous la forme d’un Bail réel solidaire  réservé aux ménages modestes. Dans le cadre d’un BRS, certains détails sont notés :

  • Le montant du loyer foncier.
  • La durée de la propriété du bâti.
  • Les conditions de revente.
  • Les modalités de rechargement du bail en cas de mutation.

Plus de 8 400 logements programmés ont vu le jour en deux ans dans le cadre de ce dispositif. Les collectivités étaient convaincues par ce nouveau droit de propriété et cette réussite a fait qu’il s’est élargi à tous les logements via des Offices fonciers libres (OFL).