La rénovation énergétique en copropriété fait désormais l’objet d’un encadrement juridique renforcé. Découvrez les nouvelles règles qui s’imposent aux copropriétaires et aux syndics pour mener à bien ces travaux essentiels.
1. Les obligations légales en matière de rénovation énergétique
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré de nouvelles obligations pour les copropriétés en matière de rénovation énergétique. Désormais, les immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent obligatoirement réaliser des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe E d’ici 2028.
Cette obligation s’accompagne de la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan, élaboré pour une durée de 10 ans, doit être voté en assemblée générale et mis à jour tous les 10 ans. Il permet d’anticiper et de planifier les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
2. Le processus décisionnel pour engager des travaux de rénovation
L’engagement de travaux de rénovation énergétique en copropriété nécessite un processus décisionnel spécifique. La première étape consiste à réaliser un audit énergétique de l’immeuble, qui doit être présenté en assemblée générale. Sur la base de cet audit, les copropriétaires peuvent alors voter la réalisation des travaux.
La décision de réaliser des travaux de rénovation énergétique est prise à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965), ce qui facilite leur mise en œuvre. Toutefois, si les travaux entraînent une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ou touchent à des parties privatives, une majorité absolue (article 25) sera nécessaire.
Le syndic de copropriété joue un rôle central dans ce processus. Il est chargé de convoquer l’assemblée générale, de présenter les devis et de faire voter les résolutions nécessaires. Il doit veiller à ce que les décisions prises soient conformes aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.
3. Les aides financières disponibles pour la rénovation énergétique
Pour faciliter la réalisation des travaux de rénovation énergétique, plusieurs dispositifs d’aide financière ont été mis en place. Le principal est MaPrimeRénov’ Copropriété, qui permet aux syndicats de copropriétaires de bénéficier d’une aide collective pour financer les travaux de rénovation énergétique des parties communes.
Cette aide peut atteindre jusqu’à 25% du montant des travaux, dans la limite de 15 000 € par logement. Elle est cumulable avec d’autres dispositifs comme les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) ou les aides locales proposées par certaines collectivités territoriales.
Les copropriétaires peuvent bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro collectif pour financer leur quote-part des travaux. Ce prêt, d’un montant maximal de 50 000 € par logement, est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans.
4. Les responsabilités des différents acteurs
La réalisation de travaux de rénovation énergétique implique la responsabilité de plusieurs acteurs. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est responsable de la décision d’engager les travaux et de leur financement. Il doit s’assurer que les travaux sont réalisés conformément aux décisions prises en assemblée générale.
Le maître d’œuvre, s’il est désigné, est responsable de la conception et du suivi des travaux. Il doit veiller à ce que les travaux soient réalisés dans les règles de l’art et conformément aux normes en vigueur. Sa responsabilité peut être engagée en cas de malfaçons ou de non-respect des délais.
Les entreprises chargées de la réalisation des travaux sont responsables de leur bonne exécution. Elles doivent être assurées et disposer des qualifications nécessaires, notamment la certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique.
5. Les garanties et assurances liées aux travaux de rénovation
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient de plusieurs garanties légales. La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an à compter de la réception des travaux, couvre tous les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit.
La garantie biennale ou de bon fonctionnement, d’une durée de deux ans, concerne les éléments d’équipement dissociables du bâtiment. Enfin, la garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
En plus de ces garanties légales, il est recommandé de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance permet de préfinancer les réparations en cas de sinistre couvert par la garantie décennale, sans attendre la détermination des responsabilités.
6. Le suivi et le contrôle des travaux de rénovation
Le suivi et le contrôle des travaux de rénovation énergétique sont essentiels pour garantir leur bonne exécution et leur efficacité. Le syndic de copropriété joue un rôle clé dans ce processus. Il doit organiser des réunions régulières avec les entreprises et le maître d’œuvre pour suivre l’avancement des travaux et résoudre les éventuels problèmes.
La désignation d’un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) peut être judicieuse pour les projets complexes. L’AMO accompagne le syndicat des copropriétaires tout au long du projet, de la définition des besoins à la réception des travaux, en passant par le choix des entreprises et le suivi du chantier.
À la fin des travaux, une réception doit être organisée en présence du syndic, des entreprises et éventuellement du maître d’œuvre. Cette étape est cruciale car elle marque le point de départ des garanties légales. Les éventuelles réserves doivent être consignées dans un procès-verbal de réception.
7. Les sanctions en cas de non-respect des obligations
Le non-respect des obligations en matière de rénovation énergétique peut entraîner des sanctions. Pour les copropriétés qui n’auraient pas réalisé les travaux obligatoires dans les délais impartis, des amendes administratives peuvent être appliquées. Le montant de ces amendes peut atteindre jusqu’à 1 500 € par logement.
De plus, à partir de 2028, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2034. Les propriétaires qui ne respecteraient pas cette interdiction s’exposent à des sanctions pénales.
Enfin, le non-respect des obligations en matière de plan pluriannuel de travaux (PPT) peut entraîner des sanctions pour le syndic, qui peut voir son mandat non renouvelé ou révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires.
L’encadrement juridique des travaux de rénovation énergétique en copropriété s’est considérablement renforcé ces dernières années. Ces nouvelles dispositions visent à accélérer la transition énergétique du parc immobilier français, tout en offrant un cadre sécurisé pour la réalisation des travaux. Les copropriétaires et les syndics doivent s’approprier ces nouvelles règles pour mener à bien leurs projets de rénovation et contribuer ainsi à la lutte contre le changement climatique.
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